中金公司点评深圳市城市更新办法附股-【资讯】

近日,深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》,该办法系统、全面规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动,并将于2009年12月1日开始正式实施。

根据该办法的最新规定,权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由发展商实施,同时政府鼓励权利人自行改造,权利人自行改造的项目可"协议出让",且政府也鼓励城市综合体改造。

对此中金公司的评论如下:

更新项目可以协议出让土地是一个突破:这一政策表明土地使用权以协议方式出让将变得可能,将越过了招牌挂出让土地的限制,土地协议出让则会更灵活,土地开发过程将更连贯,也意味着土地价格不必疯涨,政府直接利益减少但城市改造将加快,市区内供给将增加; 由于土地必须招牌挂是中央政府统一政策,深圳此次例外是否意味着土地必须招牌挂政策可能进行一定调整,如果能够顺利实施,则其他地方都可能效仿,可能意味着招牌挂政策出现微调,畸形土地价格会出现一定修正。

有利于工业项目改造,而"小产权房"转正尚未明确:该政策意味着拆除重建工业项目升级改造为住宅、办公等经营性用途项目仅需补缴地价,新增面积只需按市场评估地价补缴,土地成本相对较低,且只需补缴完地价就可以上市转让;而办法规定城中村项目补缴地价进行拆除重建后,符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权,并可以自由转让,但违建及小产权房转正尚未在办法中明确,城中村拆除重建的执行细则将是关键。

利好深圳本地工业用地多,综合开发能力强的公司:这一政策出台有利于深圳具有较多项目用地（特别是工业用地）的公司;同时我们认为,参与升级改造的公司,除了需要有较强的住宅、商业开发能力之外,还要有较强的整体规划开发经营能力,因此,区域规划改造经营管理将可能成为核心竞争力,对具有综合开发能力的地产公司是利好。

但短期影响有限,执行尚有难度:我们注意到,该办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中,短期对于公司层面的影响将有限;同时该办法依然面临拆迁难的问题,背后的核心在于拆迁成本过高,所以要协调各方利益即使通过协议的方式仍是很困难的,仍需要政府的支持,而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高,而该办法并未规定具体的操作程序细节,能否突破还需要看执行情况。

估值与建议:

A股中受益于该项利好的有本地工业用地资源丰富的公司,如中兴通讯、深康佳等,以及如招商地产(000024)、深长城(000042)等的深圳本地地产股;H股中主要是深圳控股。

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