房地产政策收紧 未来房地产市场走势由信贷周期推动

厦门的房地产政策收紧可能在短期抑制房地产成交的过热,但并不能从根本上改变房地产供给不足导致房价上涨的矛盾,而武汉的限贷政策力度有限,很难起到有效调控房地产市场的作用。全国范围来看,房价加速上涨体现房地产市场景气度依然较高,短期房地产投资进一步下滑空间有限。而下半年财政政策仍有望加码,经济走平仍是大概率事件。央行维持资金面紧平衡温和去杠杆的态度坚决,资金面未来依然不可掉以轻心。在央行态度并未发生改变的当下,我们依然强调债市的调整尚未结束,机构不可贸然抄底。

房地产行业市场调查分析报告表明，2016年过去了半年，房产商们赚的盆满钵满，提升年度销量目标成为近期见诸媒体报端的热门话题，“地王频出”更是这半年来的楼市关键词。国家统计局数据显示，2016年1月至7月，全国房地产投资增速比1月至6月回落0.8个百分点，其中住宅投资增速大幅回落1.1个百分点，商品房销售面积增速比1月至6月回落1.5个百分点，销售额增速回落2.3个百分点。

四大行过半新增贷款投个贷

以央行公布数据为例，2016年8月，全国首套房平均利率为4.44%，和上月持平。同比2015年8月的5.16%下降0.72%。在监测的35个城市中，平均利率最低的为天津的4.11%。

从各家上市银行半年报看，四大国有银行是个人按揭贷款市场上的绝对主力。上半年，工、农、中、建四大行合计新增13774.63亿元个人住房贷款，占同期新增贷款的55.66%。上半年，四大行已完成去年全年约8成房贷投放规模(2015年全年，四大行新增个人住房贷款合计为17263.34亿元)。

在经济增速放缓趋势下，不仅是国有大行，股份制银行也对个人住房贷款趋之若鹜。不少原本对个人房贷业务涉及不多的银行，也在今年上半年调整了贷款节奏。比如招商银行，相比去年年末，上半年新增住房按揭贷款1154.16亿元，余额达6148.71亿元。这占到招行上半年新增贷款一半还多，已逼近去年全年新增房贷规模。

统计数据显示，上半年，新增个人按揭贷款排在前四位的有农业银行、建设银行、招商银行、兴业银行，它们的新增按揭贷款占比分别为64.01%、62.71%、57.07%和55.30%。

而7月份的信贷数据更是出乎意料。在7月份4636亿元新增贷款中，几乎全部是住房贷款尤其是个人住房贷款，而非金融企业贷款减少26亿元。对此，央行表态，“这主要与不少城市房地产市场升温有关，前7个月平均每月个人中长期住房贷款接近4000亿元。”

为进一步提升房贷规模，各大银行都尽可能给出了最具诱惑力的利率与优惠。

从首套房利率的优惠力度来看，本月全国533家银行中，223家银行提供9折优惠利率，156家银行提供9折以下优惠利率，其中有2家银行出现8折利率。

在业内人士看来，中央政治局会议上明确定调，要抑制资产泡沫。但从个人住房贷款增幅看，这显然与监管层所期望的贷款流向实体经济初衷相悖。下半年，预计针对信贷领域的调控可能会收紧。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也对媒体表示，房贷爆发式增长的背后，暴露出房地产市场的隐忧。但他预计，短期内房贷仍将继续上升。

信贷收紧是大概率事件

表面上看，多项关键指标回落是房地产即将回归理性的信号，似乎预示着针对房地产业的政策调控可以放松。从信贷政策走向来看，下半年政策收紧是大概率事件，而且会在二套首付提高方面有新内容，这对抑制房价过快上涨具有积极意义。

毫无疑问，未来房地产市场走势和房贷市场走势有很大关系。尽管各家银行把个人按揭贷款视为“座上宾”，但就宏观层面而言，信贷政策最终还是要服务于整体经济发展大局。

在业内人士看来，房地产周期均由信贷周期推动。当前利率下行空间已有限，房地产市场的宏观审慎政策已明显转向，并且对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆。三季度部分房价上涨过快城市可能将有提首付“降杠杆”类的措施出台。